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Immobilier : 5 idées reçues concernant l'emprunt

13/09/2021
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En cette rentrée, Artémis Courtage fait le point sur certaines idées reçues concernant l'emprunt immobilier.

- Depuis cet été, les taux de crédit immobilier ont-ils augmenté ? 


Faux. Ils ont baissé ces dernières semaines pour atteindre leur plus bas niveau jamais constaté, soit un peu plus de 1% en taux moyen toutes durées confondues. Dans certaines régions, ils s'élèvent même à 0,60% sur une durée comprise entre 16 et 20 ans pour ceux bénéficiant d'un excellent dossier (lire tableau ci-dessous). Pour décrocher de tels taux, les emprunteurs doivent tout d'abord respecter les recommandations du Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) - soit un taux d'endettement inférieur assurance comprise à 35 % - mais aussi détenir un minimum d’apport financier. 

- Est-il très difficile d'emprunter sans aucun apport ?


Vrai. Depuis les premières recommandations du HSCF et la crise sanitaire, décrocher un prêt sans apport s'avère délicat. Pour financer son projet immobilier, il faut détenir au moins les frais annexes (frais de notaire, garantie, frais de courtage, d’agence immobilière et de dossier bancaire). Les jeunes actifs qui ne détiennent pas d'épargne financière peuvent faire appel à un don familial s'ils en ont la possibilité. Ce dernier permet aussi de rassurer les banques concernant le remboursement futur des mensualités.

- L'assurance emprunteur, c'est la garantie ?


Faux. L’assurance de prêt couvre celui qui emprunte en cas de décès, d'invalidité ou d'incapacité temporaire de travail. A l’inverse, la garantie permet à la banque d’être assurée de recouvrer les sommes restant dues en cas de non-paiement des mensualités de prêt par son débiteur. Cette dernière peut prendre plusieurs formes comme l’hypothèque, l'inscription en Privilège de Prêteurs de Deniers (IPPD), la société de cautionnement ou encore la caution solidaire. La garantie et l'assurance emprunteur ont un seul point commun : elles sont toutes les deux à la charge de l'emprunteur.

- Seul le taux d'intérêt peut se négocier auprès de la banque ?


Faux. Le taux du crédit immobilier peut être négocié mais aussi l'assurance emprunteur qui pèse lourd dans le coût total du prêt et peut être souscrite dans une autre compagnie que la banque accordant le prêt. Les pénalités de remboursement anticipé du prêt peuvent également être discutées en supprimant la clause ou en la limitant aux premières années de l’emprunt. Ce qui n'est pas négligeable puisque ces frais peuvent atteindre jusqu'à 6 mois d’intérêts de la dernière mensualité remboursée ou 3 % du capital dû. D'autres produits peuvent être négociés avec la banque, comme, par exemple, le prix de la carte de paiement ou l'assurance habitation. Dans tous les cas, l'aide d'un courtier se révèle souvent incontournable.

- Négocier l'assurance emprunteur permet-il de rester en-dessous du seuil d'usure ?


Vrai. Le taux d'usure est le taux annuel effectif global (TAEG) maximal auquel un prêt immobilier peut être accordé. Il cumule le taux d'intérêt, la garantie, les frais de dossiers et de courtage mais aussi l'assurance emprunteur. Opter pour une assurance en délégation (donc un contrat individuel) dont le coût peut être nettement moins important que celui d’une assurance groupe permet ainsi de réduire de manière significative le TAEG du dossier de l'emprunteur et donc de faire en sorte que celui-ci passe sous le seuil réglementaire du taux d’usure.